Parties communes réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire

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L’utilisation d’une partie commune à usage privatif, appelé droit de jouissance exclusif, n’est pas un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage attribué à un ou plusieurs copropriétaires. Il peut être temporaire ou permanent. Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale.

De quoi s’agit-il ?

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement.
Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.
En pratique, ce droit de jouissance exclusif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété (par exemple, balcon, terrasse, jardin, cours, combles, couloir).

Comment est attribué le droit de jouissance exclusif ?

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune est prévu soit au sein du règlement de copropriété, soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité.
La double majorité correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires.

Exemple :
Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes: Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un second vote à une majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. Pour que ce second vote soit possible, il faut que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité dite de l’article 25 (plus facile à obtenir).
Le droit de jouissance ainsi défini peut être soit attribué nominativement à un copropriétaire, soit rattaché à un lot.
Lorsque le droit de jouissance est attribué nominativement, il est alors personnel et ne peut être transmis.
S’il est rattaché à un lot, il est alors permanent et est transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession.

Conditions à respecter pour son utilisation

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à la destination de l’immeuble.
Son utilisation ne doit pas créer de nuisances pour le voisinage.
Certaines petites installations sont possibles sans autorisation des copropriétaires (par exemple, mettre des bacs à fleurs, mobilier de jardin, barbecue si cela est autorisé par le règlement de copropriété). En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires.

La majorité nécessaire varie selon l’ampleur des travaux envisagés.

La majorité absolue est exigée si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas par exemple des installations suivantes :

  • Abri de jardin (y compris appentis, c’est-à-dire abri adossé contre un mur)
  • Couverture de terrasse
  • Pergola

La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple.

La double majorité est exigée si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Tel est le cas par exemple des constructions permanentes suivantes :

  • Création d’une véranda
  • Création d’une terrasse

La double majorité correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires.

Exemple :
Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des deux tiers de tous les tantièmes: Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un second vote à une majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. Pour que ce second vote soit possible, il faut que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité dite de l’article 25 (plus facile à obtenir).

Attention :  
Selon l’ampleur et les caractéristiques des travaux envisagés sur une partie commune extérieure (abri, jardin, cour, terrasse), une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire.

Qui paye les charges ?

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge du bénéficiaire du droit de jouissance exclusive des frais d’entretien spécifiques (par exemple, entretien de la pelouse de son jardin).
En revanche, les dépenses relatives au gros-œuvre de l’immeuble (travaux d’étanchéité pour une toiture-terrasse à usage privatif par exemple) sont payées par l’ensemble des copropriétaires.

Remise en cause du droit de jouissance exclusif

La remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.

Textes de loi et références